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聰明報稅!買賣屋報稅全攻略
新聞發佈時間:2016/04/29 10:17:52 am
       

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】一年一度的報稅季節又來臨!2015年度綜合所得稅的申報時間,將自2016年5月1日起至5月31日為止,永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示,不動產的購屋、售屋行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。

因房地合一稅是2016年起實施,而此次報稅為2015年有處分不動產者,故適用舊制,出售房屋所得應列為財產交易所得申報,尚不需考量房地合一稅之問題。陳俊宏指出,綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:

1.售屋:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;
2.購屋:自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;

在售屋部分,2015年報稅有幾項新規定需要特別留意
此外,在售屋部分,2015年報稅有幾項新規定需要特別留意:1).核實認定課稅,2).若出售的房屋為豪宅,無法舉證成本,則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得,3).所得稅級距增加45%稅率等。

陳俊宏指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

陳俊宏提醒,在2015年有售屋者,2016年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例,陳俊宏說明,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。需要特別留意,若不符合前二項申報方式的屋主,才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。

陳俊宏表示,以台北市而言,一般住宅課稅比例為42%,但若是依「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為48%。舉例來說,2015年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照48%來計算所得為48萬元。


從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,陳俊宏表示,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在2015年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

提醒有關上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於2015年度完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。

至於2015年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅的時候,到底有沒有節稅的招數呢?陳俊宏表示,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。

1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
2.購屋的價格必須高於出售的價格。
3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。
5.僅限小屋換大屋才可以退稅,大屋換小屋者不適用房的合一稅的規定。

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