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徐佳馨:繳稅學問大 教你搞懂自住優惠
新聞發佈時間:2016/02/09 02:22:27 pm
       

2014年不少縣市進行房屋標準單價與路段率調整,以增加房屋稅後,時至2015年底,適逢各地方政府可以進行3年1次的公告地價調整,免不了又是一番慘烈。

以六都來看,普遍漲幅都在3成以上,其中台中西屯區還出現百分之百漲幅的區段,對於房地產持有者來說,未來地價稅必然成為一大壓力。如果是自用買方,千萬不要忘記辦理相關手續,保障自己的權益。

自用戶得辦妥優惠利率手續

這幾年由於地方政府財政困窘,屬於地方稅的房屋稅與地價稅,因是常態課徵,於是成了地方政府加稅的一大目標。對於非自用的多戶持有人當然相當心疼,但若是自用卻忘記辦理相關手續,那可真是捶心肝。

在地價稅上,由於自用稅率為千分之2,非自用稅率則從千分之10起跳,若想省地價稅,得在每年度的9月22日前提出申請,在不超過面積限制的前提下,符合「辦完戶籍登記」、「無出租供營業」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間」等條件,才適用優惠稅率。

土地所有權變更規定愛注意

不過,根據土地稅法第54條,當地價稅原先適用於特別稅率的事實消滅,例如登記戶籍的所有權人搬遷等,而民眾又未在使用情形變更後30日內向稅捐機關申報,稅捐機關會要求民眾補稅,並對其處以短匿稅額3倍以下的罰鍰。

如果土地發生所有權移轉,像是有買賣、贈與、繼承和自益信託等情形,即使移轉後土地用途沒有改變,但由於土地所有權人已經變更,新的土地所有權人應該重新向稅捐機關重新申請,才可繼續按自用住宅用地稅率繳納地價稅。

自用稅率3大條件

在房屋稅部分,去年7月上路的囤房稅改變了房屋稅自用條件,對於持有房產的屋主,若屬於自用住宅,必須符合以下三要件
1. 房屋無出租使用
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

在此3大條件下,才能享有其房屋稅率為1.2%。但本人、配偶與未成年子女全國擁有3屋以上者,除自用住宅稅率為1.2%之外,其餘戶數以上稅率按照各地方政府規定,稅率落在1.5%至3.6%間。

稅率計算 小心特殊情況

當然也有特殊狀況可能要注意是否符合標準,例如與他人共有房屋,在計算房屋戶數時,除非共有人為本人、配偶及未成年子女,否則與他人共有房屋者,其各自持分部分一律按「1戶」計算。

而2戶合併為1戶使用的房屋,在財政部從寬認定下,只要向戶政機關申請門牌併編,且符合自住房屋條件,即可視為「1戶」。

房地合一 自用權益別忽視

當然,在房地合一上路後,自用客戶也別忘記要遷入戶口並且實際居住,因為房地合一針對自用客戶有持有6年400萬免稅額,再加上重購退稅,可說是好處多多,在政府萬萬稅的趨勢下,千萬不要忽略自己的權益唷。
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