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12月爆量,房市景氣反轉回溫?
新聞發佈時間:2016/01/15 02:20:22 pm
       

Q:一年來大家都一直估算去(2015)年房市全年總移轉棟數,恐再創新低量的25萬棟,怎麼最近又忽然高估到29萬棟,莫非2016年行情有機會反轉了? A:會有新的統計數字出現,是因為六都在去年12月的買賣移轉棟數都爆量噴出,因此,房仲業才據此「上調」全年的移轉棟數,但這並不代表房市景氣反轉回溫,消費者不要被爆量的數據所誤導。

 根據信義房屋有關六都的建物買賣移轉件數揭露的資訊,分別是台北市、台中市及台南市月增幅逾一倍,其中以台南月增148%最高,而新北市月增幅也達九成,桃園、高雄逾七成,台中、台南二地甚至創下了1999年有統計以來單月新高。

 六都12月買賣移轉棟數全面噴出,台北市移轉量一口氣跳增到將近5500棟,比11月增幅高達117%,新北市移轉棟數為7754棟,月增也將近一倍,桃園市為6064棟,月增約77.4%,台中市則移轉量達到8169棟的高峰,月增超過一倍,同時移轉量也位居六都之冠,台南市移轉量為3980棟,增加約147.8%,高雄市移轉量則為4969棟,月增也超過七成。

 由12月爆量的情況,還不能解讀為行情有機會反轉,主要是年度交替,光是今年1月1日就有「房地合一稅」日出實施,另「公告地價」及「公告現值」也同步公告調高等等,大大影響到民眾的荷包,尤其今年「公告地價」調升三成以上,都讓建商及民眾相當有感。

 一般來說,房市景氣好,購屋民眾催著建商趕快交屋,趕在農曆年前搬新家,但景氣不好,購買者反倒不急,換成建商「急了」,因為每跨一個年度,建商「持有」餘屋量愈多,這些房子的房屋稅、地價稅都是建商自己繳納,交屋之後才換屋主繳納,而最令建商頭疼的是逐年調高的「公告現值」,所導致的鉅額土地增值稅,因此,可以在12月底前將房屋進行「所有權第一次移轉登記」,把房子交屋給購屋者,才可避免夜長夢多的諸多後遺症。

 另一關鍵點即在於「不交屋」,後續所衍生的「餘屋」去化問題,將造成建商財務的龐大壓力,尤其是豪宅案件的影響更大。

 以台北市豪宅來說,雖然建商不斷通知買方交屋,倘若不交屋,違約後,大約會被「沒收」總價的15%,若是上億元的豪宅違約,被沒收的金額可是高達1500萬元。

 按目前台北市新版的房屋稅制(2014.7.1後取得使用執照者),房屋稅可能高達數百萬元,且由買方負擔的契稅也極為可觀,導致不少豪宅購屋者寧願違約也不願交屋。

 雖然豪宅購屋者違約依契約規定要被沒收總價15%的價金,但通常律師都會建議以打官司方式處理,而法院通常也都只判「賠10%」左右,「虛攻」結果卻可少賠5%。

 對建商來說,不管沒收10%或15%,在房市景氣每況愈下的情況下,都是處於不利的一方,因為「收回來」的豪宅,可能打85折都賣不掉,一旦賣不掉,上述的房屋稅及地價稅都得自己負擔,且每跨一個年度,在土地增值稅稅基逐年上調的情況下,未來出售時的土增稅額也是隨之往上增加。

 因此,對建商來說,「沒收」違約金只是手段,能夠順利交屋才是他們最希望的結果,因此,現在也有不少建商用「送裝潢」、分擔契稅(依法令規定由買方繳),或是免代書費(一般都委由代書辦理產權移轉登記,費用也是買方負擔)等方式來誘導客戶「交屋」。

 故就去年11月房屋移轉棟數爆大量的情況,若是扣掉建商二、三年前預售而年底交屋的數量,11月中古屋的成交數量實際上並不算大,只是房地合一稅上路前趕交屋的過渡期,應該只是「曇花一現」,今年1、2月就會回歸「正常」了。

 依內政部統計處公布數據,去年11月買賣移轉數量23932棟,扣除所有權第一次登記16920棟,中古屋實際交易只有7012棟,由此推估12月出現爆量情況,應是年底預售交屋潮所致,並非市場景氣回溫或反轉。

 因此,就2016年的房市來說,仍屬「U型」谷底盤整,房價要立即呈現「V型」反轉,應只是一種期待而已。

 至於另一關鍵因素,即在於我國經濟的外在環境並不好,2015年全年海關出口總值年增率為-10.6%,進口總值年增率為-16.5%,1-11月外銷訂單年增率-3.6%,此外,1-11月國內接單海外生產比率仍高達54.9%,由此不難了解當前國內經濟之困窘處境及其對房市之影響。

 另外,2015年上市(櫃)公司股票總成交值增加率為-8.4%,11月失業率3.91%,失業人數仍高達45.7萬人,這也是一般年輕人購屋能力節節下降之一大因素。

 而今年開始實施「房地合一稅」,除自用住宅之外,短期交易利得稅已加重至35~45%,因此交易量更是不易提升,更何況房市景氣逆轉,買賣移轉數量也會跟著下降,因此,不宜以去年12月的移轉量增來比喻房市觸底反彈,反而應深入細究其背後的真正原因才對。
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