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顏炳立:房市「你著忍耐!」8年寒冬已開始
新聞發佈時間:2016/01/08 10:14:03 am
       

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2016年1月6日舉行房地產景氣說明會,總經理顏炳立說,2015年的房地產是「賺在多頭、躲在空頭、傷在期待、死在無量」,簡單的說就是「死在昏昏沈沈」。而時序進入2016年,顏炳立認為「2016房市你著忍耐!」房市將進入沈睡階段,房價部分將會「咪咪卯卯,再跌!」顏炳立用台語形容表示,2016房地產必須『田螺含水過冬,等量丶等價丶等風再起』,他認為2016年房市必須降溫,他認真的說「價不調、量不出」,至於「等得到風再起嗎?」顏炳立則是笑笑說:「你著忍耐!」

顏炳立表示,房市10年長夏結束,8年寒冬開始,他說,房市不會「V型」,或是「U型」反轉,「房價會跌4年、並再盤整4年,整個空頭期長達8年。」從2015年起算的8年時間台灣房地產市場將呈現出緩跌及盤整,他對房市前景一片悲觀,認為2016年依舊是「房市死死昏昏去,房價咪咪卯卯」的情勢,預估蛋黃區豪宅再跌10%,蛋白區則要跌15%。若政府持續降息,將「凌遲」拉長房市落底時間,未來幾年房市根本沒有好的理由。

顏炳立表示,由於重稅,大戶都離開市場,沒有人要買豪宅,這兩年推豪宅的「都掛了」,早先跟著大戶搶進的,現在也面臨停損或斷頭的抉擇。他說,整體房價見底價格則是蛋白區修正30%、蛋黃區20%。不過很可惜,大多屋主到現在還沒清醒,還認為明天會更好,但實際上價格已經回不來了。

對於未來房市,顏炳立認為「10年長夏結束,8年寒冬開始」,他說,資金在等待房市落底,蛋黃區交易量將持續萎縮,房價還會再跌,蛋白求售量大,會出現降價逃命。蛋殼區則會很悲情,屋主出售紅單會貼到退色變白單,還賣不出去,整個只能用「你著忍耐」來形容。顏炳立說:「很多人期待總統大選後房市反彈,但只要價格不修正,有行無市,沒有成交量,房市根本不會好。」對於堅持價格的賣方,恐怕「今天不賣房,明天會後悔」,直到看見黃河才會心死。

顏炳立預估2016年商用不動產收益率蛋黃區將落在2.8%~3%; 蛋白區則是3.3%~3.6%。蛋黃區的土地會跌10%,蛋白區則是跌20%,蛋殼則是「掛掉」,台北市還有買盤,新北市將成為悲情城市重災區,南部房市寒冬也會開始。他提醒手上握有房子的投資人,顏炳立說,過去房市投資是賺在多頭,躲過空頭,但如果還在緬懷過去,則會「傷在期待」,他悲觀認為2016年台灣房市形勢是「今天不放,明天更低」,最後還可能死在無成交量。

顏炳立也對於目前想等待都市更新民眾提出忠告,他說:「想要等待都市更新等民眾最好要努力保持健康、用耐心慢慢等。」

戴德梁行指出,台北市2015年Q4各區A級辦公大樓租金表現持穩,受惠於新供給之A級辦公大樓因設備及區位均佳,進而推升整體平均租金,全市平均租金每月每坪2,510元,較上季上漲0.4%,較2014年同期上漲2.2%,年增率為過去3年新高。

受到新供給釋出影響,全市空置率增加至12.4%,第4季去化量約7,770坪,全年去化量約30,930坪,去化量為過去3年新高。整體而言,受惠於企業整併搬遷需求,本季主要承租戶包含保險、生技、貿易、科技、銀行、投資、軟體等行業。去化最佳之區域仍為信義區,單季去化量約7,620坪,全年去化量約24,300坪,占全市去化量之78.6%。預估2016年新供給包含合庫新總行大樓約20,500坪,及遠雄大巨蛋約11,400坪,惟目前兩棟大樓完工各有延宕,實際進入市場時間尚未明確,前者多數空間作為企業總部之用,因此實際上可供出租面積較少,加上均為新穎大樓,A辦租金仍將維持相對平穩的水平。

另企業基於節省成本考量的搬遷需求,南港及內湖西湖段的新穎大樓為其首選,主要拜捷運交通便利之賜,惟西湖段目前空置率低於3%,而南港新完工的南港車站BOT案辦公大樓在短時間即由英代爾及匯豐銀行進駐達滿租狀況。在短期內此兩區新供給尚未進入市場的過渡時期,位於台北市西側辦公室租金約1,200-1,400元/坪/月的新板特區,雖然租金高於內湖的文德段及舊宗段,近來也成為跨國公司因節省成本考量搬遷的替選地區,主要是拜捷運、台鐵及高鐵交通便利之賜。展望2016年,西湖段因發展飽和,短期內幾無新供給,企業遷出或退租後騰出之空置空間皆可快速去化,租金應可呈現持續上升趨勢,而文德段及

因數宗大額成交及連凍三年的壽險不動產最低收益率門檻調降之賜,使第四季商用不動產交易量湧現,成交量(不含土地)衝到489.19億元,較上季大幅成長,然就2015年全年總成交量778.59億元,較2014年下滑14%,創2008年金融海嘯以來最低交易量。

第四季交易量遽增並非意味市場回溫,主因係新光人壽以新台幣270.34億元售予富邦人壽位於台北市信義區新光三越A8館,創下目前商用不動產單筆最高交易金額。該標的具穩定租金收益,收益率約2.55%,該案為金管會調降壽險不動產投資收益率後首宗交易案,也因此筆大額交易,致2015年壽險資金投入房地產金額一舉衝到294.91億元,佔全年交易量之38%。統計房地交易前十大個案金額達535.24億元,約佔全年交易量的68.74%,其中僅新光三越A8館屬投資型交易,其餘九宗交易清一色均是自用型交易,主要以廠房及廠辦大樓為主。若扣除新光三越A8個案,全年交易量勉強來到508億元。

由於深受市場不景氣、房地稅制改革、總統大選後政策不確定等因素影響,預估2016年商用不動產市場仍將持續冷清低迷,投資型交易量取決於租金回報率能否符合買家期待,否則市場僅是自用型買家稱盤,預估交易量持續縮減。在未能實現直接出售獲利了結的情況下,部分賣方也在思考以不動產投資信託(REITs)方式處分不動產,但標的本身必須具備穩定的租金收入及合理的租金回報率,始能獲得青睞,REITs是否重現市場,仍有待觀察。

根據戴德梁行統計,2015年全年土地交易量為1,519億元,自2012年首度突破2000億元大關以來,已經連續三年呈現量縮。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,在2015年前十大土地所有權交易中,以中國信託信義企業總部這宗延宕將近兩年才完成的交易最具代表性。長虹建設在2015年中及年底兩度以出售土地同時受託興建總部大樓的靈活作法,則在持續不景氣的房市中殺出一條血路,亦成為上市櫃開發商追求每年穩定獲利的另類營運模式。

由於政府接連的打房政策,包括調高公告地價、擴大房屋稅基、調高房屋稅率等大幅增加不動產持有稅,以及防止短期炒作的房地合一稅後,住宅市場已失去投資動能,許多開發商早已停止購地。楊長達指出,屬於政府徵收、抵債等非自願性交易,或購地等待區段徵收,或收購大規模山坡地等以時間換取空間的中長期投資,以及關係人作帳目的之交易,在2015年度十大土地所有權交易金額中即佔了將近六成,而真正屬於即時利用的土地投資只有四成左右,除了前述的碩和開發取得中國信託信義企業總部土地外,只有國泰人壽購得楊梅工業土地擬作為物流園區的投資案。此外,元大人壽標下南京東路二段精華土地興建總部,以及善洲國際向長虹購地委建總部等兩宗土地交易則屬於自用類型。

楊長達分析,近年來類似長虹建設售地同時受託代建的作法始於2012年大陸建設與中國信託集團在台中七期興建總部的合作案,之後在寶慶路土地再度合作。長虹建設在2015年中首度在內湖安康段與中國信託集團進行售地兼代建的合作,並在年底再與善洲國際簽訂相同模式的交易案。開發商採取這種交易方式不僅是另類完銷,在房地合一稅上路之後,更是節稅的良方,而就購地投資人而言,只需支付土地成本及委託興建成本,至於原屬開發商的開發利潤部分,則在這種合作模式下歸投資人享有,或與開發商共享。

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